NONSTOP 📞 0905 436 650 📞 0915 753 000
NONSTOP 📞 0905 436 650 📞 0915 753 000
Daň z príjmu pri predaji nehnuteľností
Pre predávajúceho sa peniaze zinkasované za nehnuteľnosť môžu, ale nemusia stať základom dane z príjmov. Vo všeobecnosti možno...
Pre predávajúceho sa peniaze zinkasované za nehnuteľnosť môžu, ale nemusia stať základom dane z príjmov. Vo všeobecnosti možno povedať, že zákon je nastavený tak, aby daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti museli platiť predovšetkým tí, ktorí s nehnuteľnosťami podnikajú alebo tí, ktorí si chcú špekulatívnym obchodom s nehnuteľnosťami privyrobiť.
Pri posudzovaní toho, v ktorých prípadoch ide o príjem oslobodený od dane sa v prvom rade rozlišuje, o aký typ nehnuteľnosti ide.
Osobitne sa postupuje pri predaji bytu a domu, ďalej pri predaji ostatných nehnuteľností a v prípade nehnuteľností získaných dedením alebo v rámci reštitúcií.
Oslobodenie od dane z príjmu
Od dane je oslobodený príjem z predaja akejkoľvek nehnuteľnosti (dom, byt, pozemok, garáž a pod.), ak odo dňa jej nadobudnutia predajcom uplynulo viac ako päť rokov. Táto nehnuteľnosť však nesmie byť evidovaná ako obchodný majetok alebo musí byť vyradená z obchodného majetku najmenej 5 rokov.
Oslobodenie od dane sa nevzťahuje na príjmy, ktoré plynú daňovníkovi na základe zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzatvorenej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku a to aj v prípade, že samotná kúpna zmluva bude uzatvorená až po uplynutí tejto zákonom požadovanej lehoty.
Daňové oslobodenie sa posudzuje u predávajúceho podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku, alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode, a to podľa toho, ktorý deň nastal skôr. Platí to bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období kupujúci nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti.
Dňom vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku sa rozumie deň, v ktorom daňovník poslednýkrát účtoval majetok v účtovníctve alebo ak ide o daňovníka s príjmami z prenájmu nehnuteľností, keď ho uvádzal v evidencii.
Príklad: dom - byt:
Pozemok, chata, garáž a ostatné:
Na nehnuteľnostiach, u ktorých nie je možné nahlásiť trvalý pobyt a teda nie sú určené na bývanie sú oslobodené od dane pri predaji iba ak je splnená podmienka 5 ročného vlastníctva tejto nehnuteľnosti.
Predaj nehnuteľností nadobudnutých dedením
Ak občan nadobudol byt, dom, alebo inú nehnuteľnosť dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, od dane je oslobodený príjem z predaja vtedy, ak preukázateľne uplynulo aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov). Rovnaká päťročná doba sa vyžaduje aj v prípade vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.
Zákon rozlišuje tvz. dedenie v priamom rade (rodičia – deti, starý rodičia – vnúčatá) a nepriamom rade (strýko, teta, synovec atď.).
Treba však dodať, že sa zdaňuje iba rozdiel predajnej ceny a nadobúdacej ceny. Od výslednej sumy je možné odpočítať finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie predávanej nehnuteľnosti ako aj poplatky súvisiace s predajom (znalecký posudok, správne poplatky na katastri, dokonca aj odmenu realitnej spoločnosti).
Predaj nehnuteľností v bezpodielovom spoluvlastníctve
Ak ide o predaj bytu alebo domu po zániku a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, do dvojročnej, resp. päťročnej lehoty sa započítava aj doba, počas ktorej bol byt alebo dom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.
Medzi príjmy, ktoré sú od dane oslobodené, a to bez ohľadu na dobu vlastníctva a trvalého pobytu, patria príjmy z predaja tých nehnuteľností, ktoré boli vydané oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov, napr. reštitúcie. Podľa zákona sú tieto príjmy oslobodené od dane bez akýchkoľvek ďalších podmienok (dvojročná lehota trvalého pobytu pri bytoch a domoch alebo päťročná lehota vlastníctva pri ostatných nehnuteľnostiach, podnikanie atď.).
Čo je to daň z nehnuteľností?
Zákon rozlišuje 3 druhy dane z nehnuteľností:
Daňová povinnosť vám vzniká v súlade s § 18 zákona 1. januára zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom daňovník nadobudol nehnuteľnosť do vlastníctva, a zaniká 31. decembra zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovníkovi zanikne vlastníctvo k nehnuteľnosti. Ak sa daňovník stane vlastníkom nehnuteľnosti 1. januára bežného zdaňovacieho obdobia, vzniká daňová povinnosť prakticky týmto dňom.
rozhodujúcich pre daňovú povinnosť, ktoré nastanú v priebehu zdaňovacieho obdobia, sa neprihliada. V Pre vyrubenie dane je rozhodujúci stav k l. januáru zdaňovacieho obdobia.
Na zmeny skutočností prípade nadobudnutia nehnuteľnosti vydražením v priebehu roka daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti. Ak nastanú nejaké zmeny, skutočnosti, ktoré menia niečo na vašej povinnosti k dani z nehnuteľností, ste to povinný oznámiť správcovi dane do tridsiatich dní.
Daňové priznanie ste povinný ako daňovník podať správcovi vašej dane vždy do 31. januára toho zdaňovacieho obdobia, v ktorom vám vznikla daňová povinnosť. Ak sa vám podarí nehnuteľnosť vydražiť v priebehu zdaňovacieho obdobia, ste povinný podať priznanie do pätnástich dní odo dňa vzniku daňovej povinnosti.
V prípade, že máte nehnuteľnosť v spoluvlastníctve s viacerými osobami, daňové priznanie podávate všetci, teda každá právnická či fyzická osoba, ktorá je v majetkovom vzťahu k danej nehnuteľnosti. Môžete sa ale dohodnúť a určiť jedného spoluvlastníka, ktorý daňové priznanie odovzdá, musíte ale túto skutočnosť oznámiť vopred správcovi dane.
Pri podávaní priznania musíte uviesť skutočnosti rozhodujúce na výpočet dane a daň si sám vypočítať. Ako fyzická osoba je potrebné uviesť aj meno, priezvisko, titul, adresu trvalého pobytu, rodné číslo. Ak ide o právnickú osobu alebo fyzickú osobu, ktorá je podnikateľom, je povinný uviesť aj obchodné meno alebo názov, identifikačné číslo a sídlo alebo miesto podnikania. Súčasne ste ako daňovník povinný vyplniť všetky údaje podľa daňového priznania.
Vyrubenie dane
Daň z pozemkov, daň zo stavieb a daň z bytov vyrubí správca dane, čo v praxi znamená obec, každoročne do 15. marca bežného zdaňovacieho obdobia, ak tento zákon neustanovuje inak
Vyrubená daň z nehnuteľností je splatná do 31. marca bežného zdaňovacieho obdobia. Môže sa vám ale stať, že nebudete mať naraz dostatok financií na uhradenie celého poplatku. V takomto prípade môže správca dane rozhodnúť a určiť platenie dane z nehnuteľností v splátkach.
Kto je to daňovník ?
Daňovníkom (t. j. osobou, ktorá má daňovú povinnosť) ak ide o pozemok je vo všeobecnosti:
Zákon v § 5 stanovuje však i špeciálne prípady, kedy je osoba daňovníkom:
- nájomný vzťah k pozemku trvá alebo má trvať najmenej 5 rokov a nájomca je zapísaný v
- katastri
- má v nájme pozemky spravované Slovenským pozemkovým fondom
V prípade, že nemožno určiť daňovníka podľa hore uvedených kritérií, je daňovníkom osoba, ktorá pozemok skutočne užíva. V praxi to znamená, že neexistuje pozemok za ktorý by sa nemusela platiť daň, ak obec túto daň zaviedla.
Ak je pozemok v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daňovníkom dane z pozemkov je každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Ak sa však spoluvlastníci dohodnú, daňovníkom dane z pozemkov je jeden z nich a ostatní spoluvlastníci za daň ručia do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu.
V prípade stavby je daňovníkom:
Pri stavbách spravovaných Slovenským pozemkovým fondom, ktoré sú v nájme, je daňovníkom nájomca.
Ak je stavba v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daňovníkom dane zo stavieb je každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Ak sa spoluvlastníci dohodnú, daňovníkom dane zo stavieb je jeden z nich a ostatní spoluvlastníci za daň ručia do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu.
Daňovníkom v prípade vlastníctva bytu, alebo nebytového priestoru je:
Ak sú byty alebo nebytové priestory v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daňovníkom dane z bytov je každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Ak sa spoluvlastníci dohodnú, daňovníkom dane z bytov je jeden z nich a ostatní spoluvlastníci za daň ručia do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu.
Predmet dane
Pri pozemkoch sú to podľa § 6 zákona, pozemky na území SR v tomto členení:
a) orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady,
b) trvalé trávne porasty,
c) záhrady,
d) lesné pozemky, na ktorých sú hospodárske lesy,
e) rybníky s chovom rýb a ostatné hospodársky využívané vodné plochy,
f) zastavané plochy a nádvoria,
g) stavebné pozemky,
h) ostatné plochy okrem stavebných pozemkov.
Ak ide o dane zo stavieb, podľa § 10 zákona sú to stavby na území SR v tomto členení:
Predmetom dane zo stavieb sú stavby, ktoré majú jedno alebo viac nadzemných alebo podzemných podlaží alebo ich časti spojené so zemou pevným základom, na ktoré bolo vydané kolaudačné rozhodnutie, a ak sa také rozhodnutie nevydalo, tie stavby alebo ich časti, ktoré sa skutočne užívajú. Ak bolo na stavbu vydané kolaudačné rozhodnutie, na daňovú povinnosť nemá vplyv skutočnosť, že sa stavba prestala užívať.
Ak ide o bytové a nebytové priestory, predmetom dane sú:
Byt a nebytový priestor nachádzajúci sa v bytovom dome, v ktorom aspoň jeden byt alebo nebytový priestor nadobudli do vlastníctva fyzické alebo právnické osoby.
Výška sadzby dane
Ročná sadzba dane z pozemkov je, podľa § 8 zákona, 0, 25 % zo základu dane. Ročnú sadzbu môže správca dane (t. j. obec) všeobecne záväzným nariadením podľa miestnych podmienok v obci alebo jej jednotlivej časti znížiť alebo zvýšiť s účinnosťou od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia. Správca dane môže všeobecne záväzným nariadením podľa miestnych podmienok v obci alebo jej jednotlivej časti určiť sadzby dane rôzne pre jednotlivé druhy pozemkov alebo pre jednotlivé katastrálne územia.
Ročná sadzba dane zo stavieb je 0,033 EUR za každý aj začatý m2 zastavanej plochy. Ročnú sadzbu dane môže správca dane (t. j. obec) všeobecne záväzným nariadením podľa miestnych podmienok v obci alebo jej jednotlivej časti znížiť alebo zvýšiť s účinnosťou od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia. Správca dane môže všeobecne záväzným nariadením podľa miestnych podmienok v obci alebo jej jednotlivej časti, alebo v jednotlivom katastrálnom území určiť rôzne sadzby dane pre jednotlivé druhy stavieb.
Taktiež môže všeobecne záväzným nariadením podľa miestnych podmienok v obci alebo jej jednotlivej časti ročnú sadzbu dane navyše zvýšiť pri viacpodlažných stavbách najviac o 0,33 Eur za každý aj začatý m2 zastavanej plochy za každé ďalšie podlažie okrem prvého nadzemného podlažia.
Ak stavba slúži na viaceré účely, na ktoré sú určené rôzne sadzby dane, daň sa určí tak, že z jednotlivých pomerných častí základu dane sa vypočíta pomerná časť dane sadzbou určenou na príslušný účel využitia stavby a daň sa vypočíta ako súčet pomerných častí dane; pomerné časti základu dane sa zistia podľa pomeru podlahovej plochy časti stavby využívanej na jednotlivé účely využitia k celkovej podlahovej ploche stavby.
Ročná sadzba dane z bytových a nebytových priestorov je 0,033 Eur za každý aj začatý m2 podlahovej plochy bytu a nebytového priestoru. Ročnú sadzbu dane môže správca dane (t. j. obec) všeobecne záväzným nariadením podľa miestnych podmienok v obci alebo jej jednotlivej časti znížiť alebo zvýšiť s účinnosťou od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia.
Môže byť daň znížená, resp. existujú oslobodenia od daní z nehnuteľností?
Môže. Musíte na to ale nájsť dobrý dôvod. Správca dane (t. j. obec) môže všeobecne záväzným nariadením podľa miestnych podmienok v obci alebo jej jednotlivej časti ustanoviť zníženie dane z pozemkov alebo oslobodiť od dane z pozemkov presne špecifikovaných v zákone (§ 17 zákona).
Presne podľa tohto zákona vás môže správca dane oslobodiť aj od dane zo stavieb a z bytových či nebytových priestorov.
Novinky
Vo výbere daní z nehnuteľností vznikla tohto roku iba jedna výnimka. Týka sa iba právnických osôb, konkrétne ide o všetky školy, štátne aj súkromné, stredné odborné školy i učilištia, ktoré sú podľa nových pravidiel oslobodené od dane z nehnuteľností. V minulom období sa táto výnimka týkala iba obecných škôl. Iné právnické osoby od týchto daní oslobodené nie sú.
Isté zľavy majú majitelia preukazu telesne postihnutej osoby a ľudia nad sedemdesiat rokov, musia však preukázať, že v danom byte bývajú, alebo parkujú svoje auto na danom garážovom státí.
Ak má daňovník príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane a takýto príjem presiahne za zdaňovacie obdobie roku 2014 polovicu základnej nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka, teda sumu 1 901,67 eura, je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov FO typ B.
Takýto príjem sa zaraďuje medzi ostatné príjmy [podľa § 8 ods. 1 písm.b) zákona o dani z príjmov], a to príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností.
V daňovom priznaní uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený a k nemu prislúchajúce výdavky (VIII. oddiel daňového priznania, tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. 2 Výdavky).
Upozornenie: Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú na daňové účely považované za tzv. pasívne príjmy, nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.
Zákon o dani z príjmov v ustanovení § 9 zákona o dani z príjmov vymedzuje podmienky, ktoré musia byť splnené pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti.
Od dane je oslobodený príjem:
Ak príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, daňovník takýto príjem v daňovom priznaní neuvádza a z tohto titulu daňové priznanie ani nepodáva.
Pre účely posúdenia podmienok oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti je rozhodujúce určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho, ktoré sa posudzuje v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.
Výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. 5 a uplatňujú sa v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná.
Podľa zákona o dani z príjmov je pri príjmoch z prevodu nehnuteľnosti výdavkom napr.:
Podľa zákona o dani z príjmov sa do základu dane (čiastkového základu dane) zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu. Ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu (príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti) vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada (stratu na daňové účely nie je možné vykázať).
Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený, považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods.1 písm. b) zákona o dani z príjmov.
V prípade zdanenia, resp. oslobodenia príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo dedením v nepriamom rade (inými osobami).
O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci).
Na účely uplatnenia výdavku sa pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darom, ktorý nie je oslobodený od dane, uplatní postup [§ 8 ods. 5 písm. b) zákona]:
Príklad: Daňovník fyzická osoba dosiahne v roku 2014 príjem z predaja nehnuteľnosti (napr. pozemku), ktorú nadobudol darovaním v roku 2010. Pretože k predaju pozemku došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia a nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko darca v čase darovania nehnuteľnosti spĺňal podmienky oslobodenia (pozemok nadobudol reštitúciou), ako výdavok pri príjme z predaja uvedenej nehnuteľnosti sa uplatní podľa vyššie uvedeného reprodukčná obstarávacia cena (napr. cena zistená na základe znaleckého posudku).
Ak daňovník predáva nehnuteľnosť obstaranú formou hypotekárneho úveru, a to do 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, takýto príjem sa považuje za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti [§ 8 ods. 1 písm. b) zákona] a daňová povinnosť sa vysporiada podaním daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby typ B.
Pri príjmoch dosiahnutých z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola obstarávaná formou hypotekárneho úveru, je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na jej obstaranie [§ 8 ods. 5 písm. f) zákona o dani z príjmov]. Medzi tieto výdavky je možné zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní resp. hypotekárne úvery, ktoré sú poskytované výlučne za účelom kúpy nehnuteľností.
Za uznané daňové výdavky súvisiace s obstaraním majetku (predávanej nehnuteľnosti) možno považovať aj ďalšie preukázateľne vynaložené výdavky, a to napr. poplatky za zrušenie úverovej zmluvy alebo poplatky za predčasné splatenie úveru, vedenie úverového účtu, zriadenie záložného práva a pod.
Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorá je využívaná na podnikanie a v momente predaja je zaradená do obchodného majetku, príjem dosiahnutý z predaja takejto nehnuteľnosti zdaneniu podlieha a zaradí sa medzi jednotlivé druhy príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti v závislosti od toho, na ktorú z uvedených činností je nehnuteľnosť využívaná. Daňovník môže do daňových výdavkov uplatniť zostatkovú cenu nehnuteľnosti v plnej výške, bez ohľadu na výšku príjmov dosiahnutých z predaja nehnuteľnosti. V takomto prípade sa prihliadne aj na prípadnú stratu z predaja nehnuteľnosti.
Ak daňovník nehnuteľnosť, ktorú má zahrnutú do obchodného majetku, využíva na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť len sčasti, príjmy z jej predaja , ktoré nie sú oslobodené od dane sa zahrnú do základu dane v takom pomere, v akom daňovník tento majetok využíva na uvedenú činnosť.
Ak však nehnuteľnosť bola preradená z obchodného majetku do osobného užívania (v momente predaja nie je teda zaradená do obchodného majetku) a k predaju došlo do piatich rokov od jej vyradenia, príjem nie je oslobodený od dane. Takto dosiahnutý príjem sa zaradí medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona a výdavky je možné uplatniť najviac do výšky prijatých príjmov.
Príklad: Daňovník nadobudol byt do osobného vlastníctva v roku 2005 za 50 000 eur (po prepočte na eurá). Od roku 2008 byt začal prenajímať a zahrnul ho do obchodného majetku. K 31.12.2011 byt z obchodného majetku vyradil a v marci 2014 byt predal za 60 000 eur.
Pretože ide o predaj bytu, ktorý bol zahrnutý do obchodného majetku, na účely oslobodenia príjmu z predaja je rozhodujúca doba, ktorá uplynula od vyradenia bytu z obchodného majetku do jeho predaja. K predaju bytu došlo do piatich rokov od vyradenia bytu z obchodného majetku, preto príjem z jeho predaja predstavuje zdaniteľný príjem. Daňovník uvedie v daňovom priznaní príjem z predaja bytu v sume 60 000 eur, ku ktorému uplatní ako výdavok zostatkovú cenu (§ 25 ods. 3 zákona).
Príjmy z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak (v zákone nie je ustanovená forma takejto dohody). V tom istom pomere sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky vynaložené na ich dosiahnutie.
Pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov zahrnutej do obchodného majetku, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti obaja manželia, sa príjem z predaja rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti. V rovnakom pomere sa delia aj daňové výdavky.
Nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov obaja manželia, môže zahrnúť do obchodného majetku len jeden z manželov.
Ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo viacerých daňovníkov, potom sa spoločne dosiahnuté príjmy z jej predaja a spoločne vynaložené výdavky zahŕňajú do základu dane jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nie je právnym predpisom ustanovený alebo spoluvlastníkmi dohodnutý iný podiel (§ 137 až 142 Občianskeho zákonníka).
Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo, nakoľko podľa § 120 Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku. Ak sa teda predáva pozemok, na ktorom je umiestnená stavba, je potrebné posudzovať splnenie podmienok na účely oslobodenia príjmov podľa zákona o dani z príjmov samostatne za pozemok a samostatne za stavbu (uvedené platí aj vtedy, ak ide o predaj pozemku, na ktorom je umiestnená rozostavaná stavba).
V prípade rozostavanej stavby na účely zákona o dani z príjmov pri posudzovaní príjmov dosiahnutých z jej predaja, je potrebné vychádzať zo skutočnosti, či rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností. Ak rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je zápis do katastra nehnuteľností. Príjem z predaja takejto rozostavanej stavby (ak nie splnená podmienka oslobodenia) sa zaraďuje medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Ak sa predáva rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia – zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, potom príjem z jej predaja je oslobodený od dane. Ak však k jej predaju dôjde do piatich rokov od jej nadobudnutia, príjem z jej predaja sa považuje za zdaniteľný príjem.
Ak sa predáva rozostavaná stavba, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, potom príjem z jej predaja nie je možné na účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností (nie je možné ani uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti). V danom prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka (nejde ani o predaj hnuteľných vecí) a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy, ktorý sa v daňovom priznaní uvádza v riadku iné príjmy. Za výdavok sa v danom prípade v súlade s ustanoveniami zákona o dani z príjmov považujú výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie predmetného príjmu (napr. výdavky na nákup materiálu a pod.).
Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažné plnenie získané zámenou.
Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorá je upravená platnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Zámennou zmluvou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi určitú vec do vlastníctva a ten sa zaväzuje výmenou odovzdať mu do vlastníctva inú vec. Na zámennú zmluvu platia primerane ustanovenia o kúpnej zmluve (upravenej v Občianskom zákonníku), a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.
Ak dochádza napr. k zámene bytov (ak nejde o byty zahrnuté do obchodného majetku), pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, pri zámene bytu za byt dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem (a to peňažný aj nepeňažný príjem) získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie, pričom výdavky, ktoré je možné pri príjmoch získaných zámenou bytu za byt uplatniť, sú vymedzené § 8 ods. 5 zákona (t. j. uplatňujú sa rovnaké výdavky, ako pri príjmoch z predaja bytu).
Príklad – príjem z predaja nehnuteľnosti získanej zámenou
Fyzická osoba A (nepodnikateľ) zamenil ornú pôdu, ktorú má vo vlastníctve viac ako 5 rokov, za ornú pôdu, a to s fyzickou osobou B (nepodnikateľ), ktorá ornú pôdu vlastní tiež viac ako 5 rokov. Fyzická osoba A následne po 2 rokoch takto zamenenú ornú pôdu predá. Vzťahuje sa na túto fyzickú osobu A (reps. obidve fyzické osoby) nejaká daňová povinnosť?
Odpoveď
V danom prípade je potrebné podľa zákona o dani z príjmov daňovo posúdiť jednak problematiku zámeny nehnuteľností – ornej pôdy a jednak následný predaj ornej pôdy, ktorá bola získaná zámenou.
Na zámennú zmluvu, ktorá je upravená ustanoveniami Občianskeho zákonníka platia primerane ustanovenia o kúpnej zmluve (taktiež upravenej v Občianskom zákonníku), a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu. Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažné plnenie získané zámenou.
Z pohľadu zákona o dani z príjmov pri zámene nehnuteľností na základe zámennej zmluvy dochádza teda k nepeňažnému plneniu získanému zámenou. Pri daňovom posúdení takejto problematiky sa postupuje rovnako ako pri príjme z predaja nehnuteľnosti.
V prípade, ak u fyzickej osoby A a fyzickej osoby B došlo na základe zámennej zmluvy k zámene ornej pôdy (nezaradenej do obchodného majetku), ktorú mali uvedené fyzické osoby vo vlastníctve viac ako päť rokov, nepeňažný príjem dosiahnutý z titulu zámeny nehnuteľností je podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov oslobodený od dane a zdaneniu nepodlieha.
Ak uvedená fyzická osoba A následne po 2 rokoch predáva ornú pôdu získanú zámenou, v takomto prípade je potrebné posúdiť splnenie podmienky oslobodenia podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov.
Ak teda fyzická osoba A dosiahla príjem z predaja „zamenenej“ ornej pôdy do piatich rokov od jej nadobudnutia, podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov nie je splnená podmienka oslobodenia - päťročná lehota vlastníctva. Príjem dosiahnutý z takéhoto predaja ornej pôdy, ktorá bola nadobudnutá zámenou, sa považuje za príjem z predaja nehnuteľnosti podľa § 8 ods.1 písm. b) zákona o dani z príjmov.
Podľa § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov pri takto dosiahnutom príjme z predaja nehnuteľnosti získanej zámenou je možné uplatniť ako výdavok cenu nehnuteľnosti zistenú v čase nadobudnutia (t.j. zámeny). V uvedenom prípade sa vychádza z hodnoty nehnuteľnosti (ornej pôdy) v čase nadobudnutia zistenej podľa znaleckého posudku uvedeného v zámennej zmluve (zákon č.382/2004 Z. z. o znalcoch a tlmočníkoch ...). Ako výdavok k príjmu z predaja ornej pôdy sa uplatní teda jej hodnota podľa znaleckého posudku.
Ak by fyzická osoba A pri nadobudnutí ornej pôdy zámenou zaplatila aj nejaký prípadný finančný doplatok, tento by bolo možné tiež uplatniť ako uznaný daňový výdavok k príjmu dosiahnutému z jej predaja.
Ak by však uvedená fyzická osoba A dosiahla príjem z predaja ornej pôdy, získanej zámenou, a to po piatich rokoch od jej nadobudnutia do vlastníctva (zámenou), v takomto prípade podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je príjem dosiahnutý z predaja uvedenej ornej pôdy oslobodený od dane.
Ak daňovník fyzická osoba dosiahne len príjem z predaja nehnuteľnosti, t. j. ostatný príjem, podľa zákona o dani z príjmov mu nevyplýva povinnosť registrácie na miestne príslušnom daňovom úrade.
