ČASTÉ OTÁZKY KLIENTOV spojené s predajom alebo kúpou nehnuteľností:

BEZPEČNÁ ÚHRADA KÚPNEJ CENY NEHNUTEĽNOSTI 

Možnosti úhrady kúpnej ceny je možné:

ZÁLOŽNÉ PRÁVO K NEHNUTEĽNOSTI

Vznik a zriadenie záložného práva

Hlavnou funkciou záložného práva je zabezpečiť pohľadávku veriteľa a posilniť jeho právne postavenie, ak má pochybnosti voči dlžníkovi, či tento svoj dlh splní. Na druhej strane záložné právo núti dlžníka, aby svoj dlh splnil. V opačnom prípade veriteľ môže uspokojiť svoju pohľadávku priamo zo zálohu. Pri samotnom zriadení a vzniku záložného práva sa budeme sústrediť najmä na realitnú oblasť. Na začiatok by sme si však mali objasniť základné pojmy.

Záložným veriteľom je ten, kto poskytuje dlh (ktorý je zabezpečený záložným právom).

Záložným dlžníkom je osoba, ktorá je dlžníkom pohľadávky (má voči veriteľovi dlh).

Záložcom je ten, ktorý zakladá nehnuteľnosť. Spravidla je to osoba dlžníka, teda osoba, ktorej bol dlh (pôžička, úver a pod.) poskytnutý, ale nemusí ním výlučne byť.

Pokiaľ ide o vznik, trvanie či zánik záložného práva, toto je neodmysliteľne späté s existenciou a trvaním hlavnej pohľadávky, ktorá je záložným právom zabezpečená. Samotná existencia záložného práva bez existencie pohľadávky je teda vylúčená. Na druhej strane treba povedať, že záložné právo môže byť zriadené v pohľadávke, ktorá vznikne až v budúcnosti, alebo sa môže viazať na majetok, ktorý záložca v čase jeho zriadenia ešte nenadobudol.

Pokiaľ ide o vznik záložného práva, ako už bolo naznačené, možno niekomu ujde pozornosti, že medzi vznikom a zriadením je zásadný rozdiel. Zriadenie záložného práva časovo predchádza jeho vzniku. Ak sa záložné právo viaže k nehnuteľnosti, vzniká až zápisom do katastra nehnuteľností. Zapisuje sa vkladom, o ktorom sa rozhoduje na základe návrhu na zápis záložného práva v prospech zakladanej nehnuteľnosti. Zriadiť záložné právo je možné zmluvou, rozhodnutím kompetentného orgánu (súd, správny orgán, exekútor), prípadne zo zákona. V bežnom živote sa záložné právo zriaďuje najčastejšie záložnou zmluvou.

Záložná zmluva (zmluva o zriadení záložného práva)

Záložnou zmluvou si záložný veriteľ zabezpečuje svoju pohľadávku voči dlžníkovi. V zmluve je potrebné určiť zabezpečenú pohľadávku, jej výšku a predmet zálohu. V realitnej praxi si ňou najčastejšie hypotekárne banky zabezpečujú úvery, ktoré poskytujú klientom (najmä za účelom financovania kupovanej nehnuteľnosti). Hypotekárne banky v týchto prípadoch majú postavenie záložného veriteľa. Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávok hypotekárnej banky týkajúcich sa hypotekárneho úveru, ktorý je poskytnutý na úhradu kúpnej ceny. Pred zriadením záložného práva k nehnuteľnosti banky vyžadujú ocenenie súdnym znalcom, ale aj určenie reálnej predajnej ceny.

Uzavretie záložnej zmluvy zabezpečujúcej pohľadávku banky voči dlžníkovi je nevyhnutne potrebné pre poskytnutie úveru. Záložnú zmluvu v týchto prípadoch podpisuje vlastník, v tom čase ešte predávajúci. Osobitne je potrebné zdôrazniť, že pri podpise záložnej zmluvy na nehnuteľnosť je vylúčené zastúpenie vlastníka na základe plnomocenstva. Záložnú zmluvu musí podpísať osobne vlastník zakladanej nehnuteľnosti.

Dôležitou skutočnosťou je aj to, že aj keď na jednu nehnuteľnosť môže byť naviazaných viac záložných práv, podľa zákona o bankách nesmie byť hypotekárny úver zásadne zabezpečený záložným právom na takú nehnuteľnosť, na ktorej už viazne záložné právo v prospech tretej osoby alebo ktorá je už zabezpečená obmedzením prevodu nehnuteľnosti. V súlade s praxou bánk, zakladaná nehnuteľnosť musí mať zabezpečený prístup k verejnej komunikácii, a na liste vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť evidovaná, nemôže byť zapísané predkupné právo, zabezpečovací prevod práva, vecné bremeno osobnej povahy „in personam“ – napríklad právo doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti. Vecné bremená „in rem“ – napríklad prípojky, právo prechodu v prospech každodobého vlastníka nezhoršujú užívanie nehnuteľnosti a prechádzajú aj na právnych nástupcov.

Ak sa kupovaná nehnuteľnosť financuje prostredníctvom hypotekárneho úveru, ako prvé v poradí sa na kataster podávajú záložné zmluvy a až následne kúpne zmluvy. Pre vznik záložného práva je významné, že práva k nehnuteľnostiam sa do katastra spravidla zapisujú v poradí, v akom sa katastru doručili návrhy na zápis. Po zápise je záložné právo evidované na liste vlastníctva v časti „C“ ŤARCHY.

Vzhľadom na to, že v oblasti vecných práv, do ktorých patrí aj záložné právo, platí zásada „čím skorší, tým silnejší“, záložné práva sa do katastra zapisujú v takom poradí, v akom vznikli.

Záložným právom, ako je možné postrehnúť, dochádza k obmedzeniu nakladania so zaťaženou nehnuteľnosťou, a v prípade nesplácania dlhu aj k jej odňatiu.

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť upravuje Exekučný poriadok. Jeho podstata spočíva v tom, že nevedie priamo k uspokojeniu pohľadávky veriteľa, ale posilňuje jeho postavenie v tom, že v prípade budúceho speňaženia nehnuteľnosti (napr. výkonom rozhodnutia) bude veriteľovo právo na uspokojenie zabezpečené v poradí vzniku jeho exekučného záložného práva. Exekučné záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností. Podmienkou jeho zriadenia je preukázanie, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. Zriaďuje sa však výlučne na návrh oprávneného v rámci exekučného konania.

Zákonné záložné právo podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Čo v prípade záložného práva k bytu alebo nebytovému priestoru v dome, ktoré upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov? Existujú názory, podľa ktorých dané záložné právo nie je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností (nakoľko zápisom záložného právo vzniká), lebo zákon vyslovene hovorí, že vzniká (konštituuje sa) priamo zo zákona. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na druhej strane priamo ustanovuje, že jeho vznik je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností, a to záznamom. Jeho evidencia na LV je potrebná najmä v prípade výkonu záložného práva.

Podpis záložnej zmluvy na základe plnomocenstva banky od 01.05.2014 neakceptujú.

V nadväznosti na legislatívne zmeny platné od 1.5.2014, nie je možné v bankách podpisovať záložné zmluvy na základe plnomocenstva.
Klient môže podpísať na základe plnomocenstva úverovú zmluvu, avšak nie záložné zmluvy. Jedná sa o legislatívnu zmenu, ktorú banka nemôže ovplyvniť. V prípade podpisu záložných zmlúv na základe plnomocenstva bude takáto záložná zmluva považovaná za neplatnú.
V prípade obchodov, kde klient využíva na podpis úverovej zmluvy plnomocenstvo je potrebné upozorniť klienta na skutočnosť, že legislatívna úprava neumožňuje podpis záložnej zmluvy na základe plnomocenstva.

Presun záložného práva na inú nehnuteľnosť

Chceli by ste predať byt a kúpiť druhý, ale na vašom súčasnom byte je záložné právo voči banke. Je možné si preniesť hypotéku na nový byt bez toho, aby ste museli tú ťažobu vyplatiť a tiež aby ste nemuseli platiť žiadnu pokutu za predčasné vyplatenie hypotéky?

Zrealizovanie presunu záložného práva z jednej nehnuteľnosti na druhú je možné – tak, ako stojí vo vyššie uvedenom popise. Táto zmena podlieha schváleniu bankou, t.j. nová nehnuteľnosť musí mať dostatočnú hodnotu z pohľadu starej hypotéky.

Upozorňujem však na jeden významný bod, ktorý býva kameňom úrazu presunu záložného práva v bankách. Uvediem príklad: keď si klient bral výšku hypotéky 50.000 eur a hodnota nehnuteľnosti bola 100.000 eur, ide o "50%-tnú" hypotéku, tak aj nová nehnuteľnosť musí mať minimálne hodnotu 100.000 eur (podľa nášho príkladu). Na toto banka bude vždy prihliadať. T.j. pomer výšky úveru a hodnoty nehnuteľnosti musí zostať zachovaný = nová nehnuteľnosť musí mať minimálne takú hodnotu, ako bola pôvodná. Banka zmenu záložného práva NEMUSÍ schváliť, pokiaľ má pocit, že dostáva horšie zabezpečenie, ako mala pôvodne.

Postup preloženia záložného práva je nasledovný:

1. Je potrebné mať znalecký posudok na novú nehnuteľnosť.
2. Potom požiadať vo svojej hypotekárnej banke o Zmenu záložného práva.
3. Banka žiadosť posúdi a ak novú nehnuteľnosť schváli, vyhotoví nové záložné zmluvy, ktoré sa musia vložiť na katastrálny úrad.
4. Po zavkladovaní záložných zmlúv na novú nehnuteľnosť na katastri, banka vystaví tzv. Kvitanciu na pôvodnú nehnuteľnosť (doklad o výmaze záložného práva), ktorú pošle sama na kataster.
5. Na základe tejto Kvitancie kataster uvoľní záložné právo a vykoná výmaz záložného práva na pôvodnej nehnuteľnosti.

Upozorňujem, že celý proces presunu záložného práva považuje banka za vykonaný až momentom zápisu záložného práva na liste vlastníctva na novú nehnuteľnosť. Celý proces presunu záložného práva trvá aj viac ako 3 mesiace. Klientov to často zdržuje, avšak taký je postup v každej banke, preto je potrebné sa na túto skutočnosť pripraviť vopred. A samozrejme, treba počítať i s nákladmi s tým spojenými – vyhotovenie znaleckého posudku na novú nehnuteľnosť, poplatky banke za zmenu záložného práva a poplatky katastrálnemu úradu.

Osvedčenie podpisu v zahraničí na veľvyslanectve.

V prípade ak nastane situácia, že majiteľ nehnuteľnosti sa nachádza v zahraničí a nechce alebo nemôže cestovať na Slovensko len kvôli podpisu kúpnej zmluvy k nehnuteľnosti, alebo má v úmysle splnomocniť inú osobu na predaj jeho nehnuteľnosti, môže za tým účelom podpísať zmluvy, či iné dokumenty na našom Zastupiteľskom úrade v zahraničí. Takto overené dokumenty sú záväzné pre úrady v SR.

V zmysle Viedenského dohovoru o konzulárnych stykoch (v zbierke zákonov uverejneného pod č. 32/1969 Zb.) článok 5 písm. f) je Konzulárne oddelenie Zastupiteľského úradu SR (veľvyslanectvo) oprávnené vykonávať funkciu notára.

To znamená, že Konzulárne oddelenie osvedčuje (overuje) pravosť podpisov a pravosť fotokópií originálov dokumentov. Rovnako ako notár na území SR, zastupiteľský úrad nezodpovedá za obsah osvedčovaných listín.

Osvedčením pravosti podpisu Konzulárne oddelenie osvedčuje, že osoba listinu podpísala alebo že uznala podpis za vlastný, ak bola listina podpísaná skôr.

Pri osvedčovaní pravosti podpisu sa vyžaduje osobná prítomnosť osoby, ktorej podpis sa má overiť. Žiadateľ listinu podpisuje priamo pred konzulárnym úradníkom. Žiadateľ je povinný samozrejme predložiť platný doklad totožnosti - občiansky preukaz, prípadne cestovný pas.

Žiadateľ je povinný za osvedčenie podpisu uhradiť poplatok podľa zákona č. 145/1995 Z.z. o správnych poplatkoch:

a) Osvedčenie podpisu na listine a na jej rovnopise, za každý podpis - 10 eur.

Bližšie informácie, kontaktné údaje na zastupiteľské úrady SR v zahraničí, prípadne informácie o osvedčovaní podpisu pred zahraničným notárom, resp. potreba legalizácie (superlegalizácie) takýchto dokumentov pre účely použitia v SR nájdete na stránke Ministerstva zahraničných vecí SR.

Máte na predaj ornú pôdu? Od 1.6.2014 sú sťažené podmienky jej predaja.

Dňom 1.1.2013 nadobudol účinnosť zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti (ďalej ako „Zákon“). Pripravili sme prehľad jeho najdôležitejších ustanovení:

Účel zákona

Podľa dôvodovej správy tento Zákon má byť jedným z prostriedkov boja proti daňovým podvodom, keď zavádza povinnosť bezhotovostnej platby nad určitý limit. Má tým zabrániť fiktívnemu vystavovaniu príjmových a výdavkových dokladov bez reálneho toku finančných prostriedkov.

Platba v hotovosti – definícia

Zákon vymedzuje platbu v hotovosti ako odovzdanie bankoviek alebo mincí v hotovosti v mene euro alebo bankoviek alebo mincí v hotovosti v inej mene odovzdávajúcim a prijatie tejto hotovosti príjemcom, teda bez medzičlánku bezhotovostného bankového prevodu peňazí.  Na základe tejto premisy by nemalo byť porušením zákona, ak osoba vloží vklad na účet príjemcu v banke, nakoľko nedochádza k platbe „z rúk do rúk“.

Subjekty, pre ktoré zákon platí

Nezáleží na tom, medzi akými osobami sa platba v hotovosti realizuje, zákaz platí pre všetky subjekty tak súkromného ako aj verejného práva. Platí teda rovnako pre právnické osoby, fyzické osoby podnikateľov aj fyzické osoby – nepodnikateľov. Zákaz platby v hotovosti poruší osoba aj vtedy, ak samotný akt odovzdania alebo prijatia hotovosti realizuje oprávnený zástupca takej osoby.

Dôvody platby

Zákaz platby v hotovosti nad stanovený limit platí pre akýkoľvek dôvod platby. Nie je teda relevantné, aký je dôvod platby, okrem výnimiek uvedených v zákone.

Platba v cudzine

Porušením zákazu platby v hotovosti nad stanovené limity sa rozumie aj  odovzdanie a/alebo prijatie hotovosti v cudzine, pokiaľ taká platba súvisí s plnením, ktoré nastalo na území Slovenskej republike, a ak odovzdávajúci a/alebo prijímajúci má pobyt (trvalý, prechodný alebo tolerovaný pobyt), sídlo, prevádzkareň alebo miesto podnikania na území Slovenskej republiky.

Limity na povolené platby v hotovosti

Zákonodarca ustanovil limit na povolené platby v hotovosti do výšky maximálne 5.000 EUR. Akákoľvek platba nad 5.000 EUR sa už musí vykonať formou bezhotovostného styku. Jedinú výnimku stanovil Zákon na platby v hotovosti medzi fyzickými osobami – nepodnikateľmi, kedy povoľuje platby v hotovosti do výšky maximálne 15.000 EUR.

Z uvedeného tiež vyplýva, že platba medzi podnikateľom a nepodnikateľom (či už fyzickou osobou alebo právnickou osobou) môže byť uskutočnená v hotovosti len do výšky 5.000 EUR.

Je otázne a ani dôvodová správa neuvádza dôvody, pre ktoré sa vôbec určil limit pre platby v hotovosti aj medzi fyzickými osobami – nepodnikateľmi. V takomto prípade ťažko hľadať naplnenie účelu zákona, ako je uvedený vyššie, teda zabrániť daňovým podvodom.

Platnosť právneho úkonu nie je platbou dotknutá

Pre právnu istotu účastníkov právnych vzťahov je pozitívne, že zákon výslovne určuje, že porušením zákazu platby v hotovosti nie je dotknutá platnosť právnych úkonov, na základe ktorých sa platba v hotovosti vykonala.

Výnimky z limitu

 Ustanovenie § 8 Zákona ustanovuje celkom 15 výnimiek, na ktoré sa zákaz platby v hotovosti nad určené limity nevzťahuje. Ide napr. o prípady platieb v hotovosti pri poskytovaní platobných služieb, poštových služieb, pri prevádzkovaní zmenárenskej činnosti, pri preprave bankoviek a mincí, pri správe daní a uplatňovaní colných predpisov, pri výkone sociálneho poistenia, v súvislosti so súdnym konaním, s úschovou peňazí, pri exekúcii a výkone rozhodnutia, pri platbe v cudzine, ak právo daného štátu zakazuje vykonať platbu inak ako v hotovosti. Medzi výnimky patrí aj prípad, keď povinnosť vykonať platbu v hotovosti ustanovuje osobitný prípad, napr. zmenkový a šekový zákon.

Splatenie základného imania

Medzi výnimkami sa nenachádza splatenie základného imania obchodných spoločností. Do účinnosti Zákona bolo možné pri založení spoločnosti zložiť vklad/y do základného imania aj do pokladne a za správu týchto prostriedkov zodpovedal správca vkladu. Pri založení spoločnosti s ručením obmedzeným s minimálnym základným imaním 5.000 EUR možno zložiť vklad aj v hotovosti, keďže táto suma je ešte na hranici povoleného, ale akékoľvek vyššie základné imanie už bude potrebné zložiť formou bezhotovostného styku na účet (správcu vkladu) v banke. Ak však spoločnosť zakladajú viacerí spoločníci, ktorí sa rozhodnú splatiť pri založení spoločnosti len časti vkladov a celková suma týchto častí vkladov nepresiahne 5.000 EUR, máme za to, že takéto časti vkladov by bolo možné zložiť a najmä prijať zo strany správcu vkladov aj v hotovosti.

Sankcie za porušenie zákona

Sankcie za porušenie zákazu platby v hotovosti sú vysoké (až sa žiada povedať neprimerane vysoké).

Zákon rozlišuje dva prípady porušenia:

(i)  priestupok – dopustí sa ho ten, kto poruší zákaz odovzdať alebo prijať platbu v hotovosti  – hrozí mu pokuta až do výšky 10.000 EUR;

(ii) správny delikt – dopustí sa ho právnická osoba alebo fyzická osoba – podnikateľ, ak poruší zákaz odovzdať alebo prijať platbu v hotovosti – hrozí mu pokuta až do výšky 150.000 EUR.

Príslušný orgán

Príslušným orgánom na uloženie pokuty je daňový úrad a colný úrad.

Prechodné ustanovenia

Prechodné ustanovenie Zákona umožňuje vykonať platby v hotovosti dohodnuté pred účinnosťou Zákona prevyšujúce stanovený limit najneskôr do 31. marca 2013.

Otázka z ONLINE ROZHOVORU s daňovým poradcom

GEOMETRICKÝ PLÁN

Podlieha peňažný príjem získaný z predaja nehnuteľnosti dani z príjmu?

Túto právnu problematiku upravuje zákon č.595/2003 Z.z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. V zásade platí, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý sa získa po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia vlastníctva k nehnuteľnosti alebo príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov ak uplynie aspoň päť  rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa.

Môže nadobudnúť vlastníctvo alebo spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti aj dieťa?

Všeobecne platí, že za splnenia určitých zákonných podmienok vlastníkom, alebo spoluvlastníkom nehnuteľnosti môže byť aj maloletá osoba, teda osoba, ktorá ešte nedovŕšila 18-ty rok veku.

Z dôvodu, že maloleté dieťa nemá právnu spôsobilosť na všetky právne úkony sa za týmto účelom vyžaduje, aby bolo dieťa pri právnom úkone, ohľadne prevodu vlastníctva k nehnuteľnosti, zastúpené zákonným zástupcom – spravidla rodičom. Následne sa pre platný prevod vlastníctva k nehnuteľnosti vyžaduje, aby predmetnú zmluvu schválil príslušný súd, a to na základe návrhu podaného zákonným zástupcom. Schválenie právneho úkonu súdom sa vyžaduje z dôvodu, že nakladanie s nehnuteľnosťou ako majetkom maloletého nie je bežnou vecou a zákon vyžaduje, aby tento právny úkon, ktorý za maloleté dieťa robia rodičia schválil súd. V konaní pred súdom bude záujmy dieťaťa zastupovať súdom ustanovený tzv. kolízny opatrovník. Ak súd  predmetnú zmluvu schváli tak právne účinky nastanú až vkladom tejto zmluvy do príslušného katastra nehnuteľností.

Darovanie nehnuteľnosti dieťaťu

Vo všeobecnosti vládne domnienka, že maloleté dieťa nemôže vlastniť nehnuteľnosť. Nie je to však pravda. Darovať nehnuteľnosť mu môžete.

Svojim deťom alebo vnukom môžete darovať nehnuteľnosť, aj keď ešte nedosiahli plnoletosť. Darovať dom, byt alebo pozemok môžete dokonca aj počatému dieťaťu. Samozrejme, spôsobilosť na právne úkony v plnom rozsahu vzniká až plnoletosťou.

Dieťa zastupujú rodičia

Kým dieťa nie je spôsobilé samostatne konať, v právnych záležitostiach ho zastupujú a jeho majetok spravujú jeho rodičia alebo, za špecifických okolností, iní súdom určení zákonní zástupcovia. Zastupovanie a správa majetku musia byť v súlade so záujmami dieťaťa tak, ako to stanovuje zákon o rodine.

Darovanie nehnuteľnosti sa realizuje na základe písomnej darovacej zmluvy uzavretej medzi darcom a obdarovaným. Pokiaľ dieťaťu darujú nehnuteľnosť rodičia, jeden z nich vystupuje ako darca a druhý rodič zmluvu podpíše ako zákonný zástupca dieťaťa. V zmluve by nemala chýbať klauzula o tom, že obaja rodičia s daným úkonom súhlasia. Ak nehnuteľnosť daruje maloletému dieťaťu niekto iný, napríklad starí rodičia, je k tomu potrebný súhlas oboch rodičov. Súhlas jedného rodiča postačuje, iba ak práva druhého rodiča boli na základe rozhodnutia súdu obmedzené, prípadne ak druhý rodič nemá spôsobilosť na právne úkony alebo nežije.

Darovanie musí odsúhlasiť súd

Darovanie nehnuteľnosti maloletému dieťaťu je podľa zákona podmienené súdnym rozhodnutím. Podľa § 176 Občianskeho súdneho poriadku, právny úkon urobený v mene maloletého dieťaťa podlieha schváleniu súdu v rámci tzv. starostlivosti súdu o maloletých.
Návrh na schválenie darovacej zmluvy podávajú zákonní zástupcovia na okresnom súde v mieste bydliska maloletého. Vo výnimočných prípadoch môže zakročiť súd v obvode, v ktorom sa maloletý zdržuje. Za podanie návrhu sa neplatí súdny poplatok. Súd vo veciach starostlivosti o maloletých spravidla rozhoduje bez zbytočného odkladu, najneskôr do šiestich mesiacov odo dňa začatia konania.

Úlohou súdu je rozhodnúť o tom, či je daný úkon v súlade so záujmom dieťaťa. Napríklad v prípade, že by rodičia chceli darovať dieťaťu nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená záložným právom v prospech finančnej inštitúcie, môže súd takýto návrh zamietnuť. Súd by mohol zasiahnuť aj vtedy, ak by jeden z rodičov už počas súdneho konania s darovaním nehnuteľnosti dieťaťu nesúhlasil. Súd by to posudzoval ako nezhodu rodičov v podstatných veciach týkajúcich sa výkonu rodičovských práv a musel by rozhodnúť v záujme maloletého.

Vlastnícke právo vzniká až vkladom do katastra

Právne účinky darovania nehnuteľnosti nastávajú až vkladom do katastra nehnuteľností. Preto ak súd darovaciu zmluvu schváli, je potrebné následne podať ešte návrh na vklad vlastníckeho práva na základe darovacej zmluvy do katastra nehnuteľností. K návrhu na vklad sa musí pripojiť už právoplatné súdne rozhodnutie, ktorým bola darovacia zmluva schválená.

Na majetok maloletého treba dohliadať

Majetok maloletého až do nadobudnutia plnoletosti spravujú jeho zákonní zástupcovia, pričom musia vždy konať s náležitou starostlivosťou v záujme maloletého. Na nakladanie s majetkom maloletého nad rámec bežných vecí potrebuje zákonný zástupca vždy súhlas súdu, napríklad ak by chcel dom, ktorý patrí dieťaťu predať. Ak je pri spravovaní majetku dieťaťa ohrozený jeho záujem a rodičia neurobili, alebo nie sú schopní urobiť vhodné opatrenia, súd začne buď na návrh, alebo aj bez návrhu konanie, v ktorom ustanoví majetkového opatrovníka. Ten bude spravovať majetok dieťaťa namiesto rodičov.

Delenie nehnuteľného majetku po rozvode

Rozvod nie je žiadnou príjemnou záležitosťou - prináša so sebou mnoho nepríjemných situácií a jednou z nich je i deľba majetku.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov je majetkoprávny vzťah, ktorého cieľom je zabezpečiť rovnoprávne postavenie partnerov v manželstve po hospodárskej stránke. Vzniká dňom sobáša a znamená, že všetky veci nadobudnuté počas trvania manželstva sú spoločným majetkom oboch partnerov, bez ohľadu na to, akým podielom sa podieľali na ich zaobstaraní. Výnimkou sú iba veci získané dedičstvom alebo darovaním, veci, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a veci vydané v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.

Takýmto spôsobom zákon ochraňuje napríklad ženy, ktoré prinášajú do rodiny hodnoty v podobe starostlivosti o deti a domácnosť, i keď nemajú zárobok. Problém však nastane, keď idylka pominie a dôjde k rozvodu. Vtedy bezpodielové spoluvlastníctvo zaniká a je nutné aby sa bývalí manželia majetkovo vyporiadali. K tomu môže dôjsť dohodou alebo súdnou cestou.

Keď sa delí majetok

Najväčšie problémy vznikajú pri vyporiadaní nehnuteľného majetku, kde veľmi často dochádza k rôznym nedorozumeniam. Veľmi častým prípadom je, že jeden z partnerov začal so stavbou domu alebo s kúpou bytu ešte pred vstupom do manželstva. Do nehnuteľností vložil značnú časť vlastných finančných prostriedkov, no k podpisu kúpno-predajnej zmluvy, resp. k dokončeniu stavby došlo až po uzavretí manželstva. Vtedy nehnuteľnosť automatický spadá do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Relevantný nie je ani fakt, že list vlastníctva, či kolaudačné rozhodnutie je vydané len na jedného z bývalých manželov. Je prirodzené, že jeden z partnerov sa začne dovolávať svojich práv vyplývajúcich zo zákona a žiada polovicu majetku, zatiaľ čo ten druhý sa cíti ukrivdený.
Pre posúdenie toho, či rodinný dom môže byť považovaný ako výlučný majetok jedného z exmanželov, je dôležité, v akom štádiu bola stavba v čase uzatvorenia manželstva - či už spĺňala základné atribúty rodinného domu, teda či už mala všetky vertikálne a horizontálne konštrukcie, strechu, schodisko a pod.. Pokiaľ chce jeden z partnerov chrániť svoje investície, nezhodám je možné predísť tak, ak manželia spíšu dohodu o zúžení rozsahu bezpodielového spoluvlastníctva vo forme notárskej zápisnice. Na základe takejto zápisnice môže jeden z manželov nadobudnúť majetok do výlučného vlastníctva aj počas manželstva.

Dohoda ako najlepšie riešenie

Po ukončení manželstva je najvýhodnejšie vyporiadanie nehnuteľného majetku v bezpodielovom spoluvlastníctve dohodou. Ak k nej dôjde, dohoda musí mať písomnú podobu a účinnosť nadobúda vkladom do katastra.

Pokiaľ dohoda nie je možná, jeden z exmanželov môže podať návrh na vyporiadanie vlastníctva súdnou cestou, pričom súd by mal pri určovaní vlastníckeho podielu zohľadniť akú sumu vložil každý z partnerov do financovania nehnuteľnosti.

Súd zároveň musí rozhodnúť, v akom rozsahu sa majú bývalí manželia podieľať na spoločných dlhoch, napr. pri splácaní hypotéky. Ak by do troch rokov od rozvodu nedošlo k vyporiadaniu spoločného majetku dohodou ani k podaniu návrhu na vyporiadanie k súdu, dom alebo byt sa automaticky stáva podielovým spoluvlastníctvom oboch partnerov, pričom ich podiely sú rovnaké.

Zámena bytov v osobnom vlastníctve

Už vám nestačí malý byt a máte možnosť vymeniť ho za ďaleko väčší? Tak práve pre vás máme radu ako zvládnuť výmenu bez problémov.

V priebehu rokov sa životná situácia ľudí zvykne meniť a to sa odráža aj v ich nárokoch na bývanie. Zatiaľ čo v mladosti sa dokážeme uspokojiť aj s malým bytom, keď príde rodina a deti, treba sa poobzerať po niečom väčšom. Iní ľudia sú možno v tom istom čase v celom opačnej situácii. Pre osamelého človeka na dôchodku, ktorému už deti vyleteli z hniezda, môže byť jeho veľký byt na príťaž a rád by sa presťahoval do niečoho menšieho. Východisko z tejto situácie pre obe strany ponúka zámena bytov.

Ako na výmenu

V minulosti, keď ešte väčšina bytového fondu patrila štátu alebo bytovým družstvám, sa takéto situácie pomerne bežne riešili výmenou nájomných bytov. Možnosť upraviť svoj nájomné vzťahy takýmto spôsobom umožňuje Občiansky zákonník prostredníctvom §§ 715 a 716 aj dnes. Na výmenu bytov je potrebný súhlas prenajímateľov a dohoda nájomcov, pričom dohoda aj súhlas musia mať písomnú formu. Na splnenie dohody, resp. na súdne uplatnenie práva zákon stanovuje trojmesačnú lehotu. Dohoda o výmene bytov je dôvodom na uzavretie novej nájomnej zmluvy.

Výmenu bytov takýmto spôsobom je dnes možné zrealizovať len v ojedinelých prípadoch, pretože vyše 90 % obyvateľov má dnes byt v osobnom vlastníctve. Aby nebolo nutné výmenu bytov riešiť dvoma samostatnými kúpno-predajnými zmluvami, zákon umožňuje uzavrieť obom stranám jednu zámennú zmluvu. Túto eventualitu upravuje § 611 Občianskeho zákonníka odkazujúci na ustanovenia o kúpnej zmluve, ktorá ma so zámennou zmluvou totožný ekonomický význam. Zámenná zmluva sú vlastne dve kúpne zmluvy o prevode nehnuteľnosti spojené do jedného kontraktu. Ustanovenia zákona o kúpnej zmluve sa primeranie použijú aj na zámennú zmluvu podľa ktorej si zmluvné strany vymieňajú vec za vec, pričom každá zo strán sa považuje za predávajúceho aj za kupujúceho súčasne.

Čo je napísané, to je dané. V prípade, že ide o zámenu bytov alebo iných nehnuteľností, zámenná zmluva musí mať písomnú formu a podlieha vkladu do katastra nehnuteľností. Zámenná zmluva pri výmene bytov musí obsahovať aj náležitosti uvedené v § 5 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Je v nej potrebné popísať obe byty, ich príslušenstvo a vybavenie, spoločné časti a zariadenia domov v ktorých sa byty nachádzajú, uviesť vyhlásenia o pristúpení k zmluve o výkone správy, resp. zmluve o spoločenstve vlastníkov a pod..

 V zmluve musí byť uvedené, či sa zámena uvedených bytov má udiať bezodplatne alebo odplatne s určením výšky poskytnutého doplatku. Na tento účel je nutné nechať si vypracovať znalecké posudky na obe byty. Výška kúpnej ceny sa určuje dohodou zmluvných strán, no zmluvná voľnosť účastníkov je obmedzená § 589 OZ, podľa ktorého cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými predpismi. Tie sú v tomto prípade určené zákonom č. 18/1996 Z. z. o cenách. Ak by v zámennej zmluve bola kúpna cena dojednaná v rozpore s týmto ustanovením, malo by to za následok neplatnosť zmluvy podľa § 40a OZ. Za neprimeranú cenu u predávajúceho sa považuje dohodnutá cena, ktorou sa výrazne presahujú ekonomicky oprávnené náklady alebo primeraný zisk. Za neprimeranú cenu u kupujúceho sa považuje dohodnutá cena, ktorá výrazne nedosahuje ekonomicky oprávnené náklady.
Vecno-právnu účinnosť nadobudne zmluva vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Vkladom vlastníckeho práva k vymieňaným bytom do katastra nehnuteľností, sa jej účastníci stanú vlastníkmi vymieňaných bytov. Prevod vlastníckeho práva podľa zámennej zmluvy podlieha dani z prevodu a prechodu nehnuteľností podľa zákona .č.318/92 Zb. v znení neskorších predpisov.

Daňovníkmi tejto dane sú spoločne a nerozdielne prevodca a nadobúdateľ. Pri výmene nehnuteľností sa vzájomné prevody považujú za jeden prevod a daň sa vyberie z prevodu väčšej nehnuteľnosti.

V prípade, že sa má zámena bytov uskutočniť bezodplatne, napr. medzi rodinnými príslušníkmi, je z finančného hľadiska výhodnejšie uzatvoriť dve darovacie zmluvy. V takom prípade nie sú potrebné znalecké posudky k prevádzaným bytom, z ktorých každý stojí približne 3.000 Sk. Stačí zaplatiť kolky za vklad do katastra, čo pri normálnom vklade činí 2.000 Sk za jeden byt. Daň z darovania bola zrušená, takže zmluvným stranám nevznikne žiadna daňová povinnosť.

Odovzdanie nehnuteľnosti a hnuteľného majetku a ich vypratanie

Hnuteľný majetok je vlastníctvom predávajúceho, až do momentu kým vlastníctvo k nemu neprevedie na kupujúceho. Predávajúci a kupujúci si v procese predaja nehnuteľnosti musia ujasniť čo je vlastne predmetom predaja. Či len „holá“ nehnuteľnosť alebo aj jej vnútorné vybavenie či zariadenie. To býva často zdrojom sporov pri odovzdávaní nehnuteľnosti.

• Pevne zabudované veci ako napr. kuchynská linka, plynový kotol, sprchový kút, vaňa, umývadlo, wc alebo bojler sú súčasťou nehnuteľnosti, nakoľko ich demontáž by mala vplyv na jej užívanie. Tieto veci by mali byť bez diskusie súčasťou predaja nehnuteľnosti a teda by mali byť menované v kúpnej zmluve.
• Ostatné zariadenie bytu či domu je hnuteľným majetkom a môže, ale nemusí byť súčasťou predaja.

Vo väčšine prípadov majú kupujúci záujem kúpiť nehnuteľnosť bez starých skríň, postelí či závesov a teda budú chcieť nehnuteľnosť pri jej odovzdaní vypratanú. V praxi to ale takto ružovo nefunguje a miera vypratania hnuteľných vecí zostáva zväčša na dojednaní oboch strán.

Kúpili sme nehnuteľnosť a predávajúci ju neustále navštevuje,  berie si z nej rôzne veci o ktorých sme boli presvedčení, že nám už patria. Dokedy musíme tieto „návštevy“ strpieť? Má nárok na veci v byte alebo už sú naše?

Ak sa pozrieme na vec z pohľadu právneho, vlastníctvo hnuteľnej veci prechádza na kupujúceho jej odovzdaním (viď. § 133 ods. 1 Občianskeho zákonníka), čo je zväčša moment podpisu nejakého preberacieho protokolu (samozrejme existuje aj tzv. výhrada vlastníctva podľa § 601 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ale v tomto prípade sa zväčša neaplikuje).

Na tomto mieste treba jasne povedať, že pri predaji a kúpe nehnuteľnosti si vždy pripravte písomný preberací/odovzdávajúci protokol. Kvalitné realitné kancelárie ho pripravujú automaticky. Jeho obsahom by mal byť odovzdávajúci/preberajúci, označenie nehnuteľnosti, dátum, odpísané stavy merateľných energií vrátane čísiel meračov, počet odovzdaných kľúčov, súpis preberaného hnuteľného majetku s označením, že hodnota tohto je súčasťou kúpnej ceny za nehnuteľnosť (resp. naopak s určenou kúpnou cenou za konkrétny hnuteľný majetok a spôsobom jej úhrady) a výhrady/poznámky preberajúceho k stavu nehnuteľnosti. Ak je od podpisu kúpnej zmluvy do doby fyzického odovzdania nehnuteľnosti dlhší časový úsek, nezaškodí pripraviť si fotodokumentáciu stavu nehnuteľnosti v deň podpisu kúpnej zmluvy a v deň odovzdania. Vyhnete sa tým napr. výmeny lacnejšej kuchynskej linky, starších dverí a pod. v tomto časovom období podnikavým predávajúcim (žiaľ znova čerpám z realitnej praxe).

Lehota vypratania nehnuteľnosti sa vždy dojednáva priamo v kúpnej zmluve a je priam povinnosťou ju v nej reálne uviesť. Vhodné je uviesť ju v tvare, ktorý neumožňuje rôzny výklad (napr. odo dňa prevodu vlastníckeho práva – tu v skutočnosti neviete určiť kedy stav nastal) t.j. napr. „ Zmluvné strany sa dohodli, že predávajúci nehnuteľnosť vypracú a odovzdajú kupujúcim najneskôr do 12.12.2013“.

V kúpnej zmluve dobré taktiež jednoznačne vyriešiť prechod vlastníctva k hnuteľnému majetku ktorý v nehnuteľnosti zostane. Je vhodné, ak sa v kúpnej zmluve zmluvné strany dohodnú, že hnuteľný majetok nachádzajúci sa v momente prevzatia nehnuteľnosti kupujúcimi prechádza do vlastníctva kupujúcich práve dňom prevzatia nehnuteľnosti a jeho cena je súčasťou celkovej kúpnej ceny za nehnuteľnosť. Ak už túto skutočnosť nebudete riešiť priamo v kúpnej zmluve, je vhodné urobiť písomnú dohodu samostatnú alebo ako súčasť preberacieho protokolu. Určite ale nejakú písomnú dohodu urobte.

Určením jasného termínu odovzdania nehnuteľnosti, spísaním preberacieho protokolu a písomnej dohody o vlastníctve k hnuteľnému majetku, ktorý zostáva v nehnuteľnosti sa vyhnete vážnym problémom a poškodeniu medziľudských vzťahov. Nie je nič horšie ako nekomunikujúci predávajúci a kupujúci. Nikdy totiž neviete, kedy vám prídu dobré vzťahy vhod.

ZÁKLADNÉ PRÁVNE POJMY

Čo je to list vlastníctva?

List vlastníctva (skratka LV) je základným dokladom, ktorý preukazuje vlastnícke vzťahy k nehnuteľnosti.

List vlastníctva (originál) je uložený na príslušnej správe katastra (zväčša podľa okresu). Správa katastra je povinná na požiadanie vyhotoviť potvrdený výpis listu vlastníctva alebo kópiu listu vlastníctva komukoľvek. Výpis listu vlastníctva doplnený o osobné údaje (rodné číslo) bude vydaný len na žiadosť osoby, ktorá je ako vlastník zapísaná na príslušnom liste vlastníctva. List vlastníctva (originál), ktorý je uložený na správe katastra nemožno ho nikomu vydať.
List vlastníctva možno získať ako kópiu alebo ako výpis. Kópia listu vlastníctva obsahuje aj predchádzajúce zmeny v liste vlastníctva, overený výpis len aktuálny stav.
List vlastníctva vydáva správa katastra na dva účely:

• úradné- na právne úkony pri predaji nehnuteľnosti alebo dedičskom konaní, list vlastníctva je overený okrúhlou pečiatkou Katastrálneho odboru Okresného úradu
• informatívne- na overenie vlastníka pre geodetov, elektrikárov alebo súkromné osoby, list vlastníctva je overený obdĺžnikovou pečiatkou správy katastra (overenie vykonáva Katastrálny odbor Okresného úradu)

Pre právne úkony musí byť list vlastníctva okolkovaný, overený Katastrálnym odborom Okresného úradu a nesmie byť starší ako 3 mesiace.

Podľa vyhlášky Úradu geodézie kartografie a katastra list vlastníctva obsahuje číslo listu vlastníctva, názov okresu, obce a katastrálneho územia a skladá sa z troch častí:
A. majetková podstata, výpis všetkých nehnuteľností, ktorých sa list vlastníctva týka a údaje o nich (parcelné čísla, druhy pozemkov, súpisné číslo a charakteristiku pri stavbách, výmery)
B. vlastníci a iné oprávnené osoby, mená a priezviská alebo názvy organizácií, osobné alebo identifikačné údaje, spôsob a dátum nadobudnutia, údaje o prípadnom spoluvlastníctve
C. ťarchy, teda vecné bremená (predkupné právo, hypotéka, doživotné užívanie, …) a iné práva, ak boli dohodnuté ako vecné bremená.
Z prvých dvoch častí listu vlastníctva sa dozvieme o akú nehnuteľnosť ide, akých má vlastníkov a ich podiel na nehnuteľnosti. Pokiaľ je len jeden vlastník, spoluvlastnícky podiel je zapísaný 1/1, pri dvoch vlastníkoch s rovnakým podielom je zápis 1/2 pri každom z nich, čiže zlomkom, ktorý vyjadruje ich vlastníctvo. Tento pomer môže byť (a často býva) nerovnomerný. V prípade manželov sa zapisuje spoluvlastnícky podiel 1/1 pre oboch spoločne a nerozdielne, čiže manželia musia konať spoločne a nemôže napríklad jeden z manželov predať “svoju polovicu”.

V časti C listu vlastníctva zistíme prípadne ťarchy, ktoré môžu obmedzovať využitie nehnuteľnosti.
Na konci listu vlastníctva sú uvedené poznámky, tie síce nemenia vlastníkov alebo jeho práva, zapisuje sa však do nich vyhlásenie konkurzu, exekúcie, pochybnosti o správnosti údajov a podobne.
Na jednom liste vlastníctva zväčša bývajú uvedené všetky nehnuteľnosti jednej osoby v danom katastrálnom území, ale nie je to pravidlo. Pokiaľ majú manželia bezpodielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti a zároveň jeden z manželov bezvýhradné vlastní inú nehnuteľnosť, táto je zapísaná na inom liste vlastníctva. Listy vlastníctva sú na sebe nezávisle a v prípade potreby Vám budú listy vlastníctva vydané osobitne.
Z vlastníctva nehnuteľností tiež vyplýva povinnosť ohlasovať zmeny správe katastra do 30 dní od zmeny, aby mohli byť v katastri riadne evidované a zaznačené do listu vlastníctva.
Ak je list vlastníctva zaplombovaný, znamená to, že je podaný návrh na vklad na nehnuteľnosti zapísané na zaplombovanom liste vlastníctva. List vlastníctva má plombu do skončenia katastrálneho konania. Dovtedy sa nedá z nehnuteľnosťami manipulovať (predávať, prevádzať…).

List vlastníctva potrebujete pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti, pri vybavovaní hypotéky alebo úveru, pri oceňovaní nehnuteľností a iných úkonoch, kedy treba dokazovať vlastníctvo nehnuteľnosti. Zároveň si v liste vlastníctve overíte vlastníctvo predávajúceho a zistíte prípadné ťarchy.

V zákone je list vlastníctva definovaný v §15 vyhlášky úradu geodézie a kartografie č. 79/1996.
Bezplatne možno získať list vlastníctva (aktuálny výpis z listu vlastníctva) na internetovom Katastrálnom portáli (katasterportal.sk) (návod na používanie katasterportálu), nemožno ho však použiť na úradné úkony.